Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється виключно на земельних торгах

Оскільки земельні торги не проводились та право оренди на земельні ділянки було надано всупереч законодавчим вимогам, отже рішення органу місцевого самоврядування щодо затвердження документації про поділ цієї земельної ділянки підлягає скасуванню, а договори оренди, укладені на підставі цього рішення – визнанню недійсними.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду підтримав позицію Північно-західного апеляційного господарського суду, викладену в постанові від 14.06.2021 в справі № 906/1135/20.

Предмет позову – визнання незаконними та скасування рішення міської ради, а також визнання недійсними договорів оренди землі з підстав недотримання встановленого законодавством порядку надання земельної ділянки в оренду, а саме без дотримання конкурентних засад (земельних торгів/аукціону).

До місцевого господарського суду з позовом звернувся керівник Коростишівської місцевої прокуратури в інтересах держави до Коростишівської міської ради та Фермерського господарства "Здвиж", в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення Коростишівської міськради від 02.06.2020 №1002 про затвердження документації щодо поділу земельної ділянки, а також визнати недійсними договори оренди земельної ділянки від 16.06.2020 № 361 та № 362, укладені між Коростишівською міською радою та Фермерським господарством "Здвиж", на підставі яких 16.06.2020 в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено відповідні записи про речове право (оренду) ФГ "Здвиж".

Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор вказував, що оскаржуване рішення є незаконним, оскільки не відповідає вимогам частини першої статті 116, статтям 124, 134, 135 Земельного кодексу України, а укладені договори оренди підлягають визнанню недійсними на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 Цивільного кодексу України у зв`язку з тим, що у Коростишівської міськради не існувало підстав, визначених Конституцією та законами України для надання (передачі) земельних ділянок у користування ФГ «Здвиж» на умовах оренди поза процедурою проведення земельних торгів (аукціону).

Місцевий господарський суд у задоволенні позову відмовив. Взяв до уваги положення статті 37-1 Земельного кодексу України та статті 8-2 Закону України «Про оренду землі» та вказав, що у спірних відносинах відбувалася передача в оренду земельних ділянок, які входять до масиву земель сільськогосподарського призначення, а змінами, внесеними до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» не передбачено, що в такому випадку передача в оренду земельних ділянок мала б відбутися на підставі аукціону чи земельних торгів. Зазначив, що оспорюваним рішенням, крім передачі спірних земельних ділянок в оренду, вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 6,7958 га, яка поділяється на земельну ділянку № 1 площею 4,7958 га та земельну ділянку № 2 площею 2,0000 га, а також земельну ділянку площею 6,6982 га, яка поділяється на земельну ділянку № 1 площею 6,5482 га, та земельну ділянку № 2 площею 0,1500 га, однак, заявивши вимогу про скасування цього рішення повністю, прокурор не обґрунтував недійсність рішення в зазначеній частині. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки від 16.06.2021 № 361 та № 362, суд вказав, що зазначені прокурором порушення як при прийнятті оскаржуваного рішення, так і при укладанні цих договорів оренди не були встановлені судом.

Північно-західний апеляційний господарський суд частково скасував рішення суду першої інстанції, визнав незаконними та скасував пункти 1.1.- 1.5., 2.1.- 2.5. оскаржуваного рішення Коростишівської міської ради, а також визнав недійсними договори оренди земельних ділянок від 16.06.2020 № 361 та № 362. В іншій частині рішення місцевого господарського суду залишив без змін. Своє рішення мотивував тим, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи щодо визначення масиву земель сільськогосподарського призначення, площі земельних ділянок, які перебувають в користування фермерського господарства, тому дійшов неправильних висновків про наявність у в користуванні останнього більше ніж 75% земель у масиві земель сільськогосподарського призначення. Приймаючи пункти 1.1.- 1.5., 2.1.- 2.5. оспорюваного рішення, Коростишівська міськрада діяла з порушенням вимог земельного законодавства, а саме без дотримання встановленого законодавством порядку надання земельних ділянок в оренду (проведення торгів/аукціону). Також суд взяв до уваги недоведеність прокурором того, які саме порушення законодавства допустила Коростишівська міськрада, приймаючи пункти 1, 2 оскаржуваного рішення (затвердження документації із землеустрою щодо земельних ділянок). Врахувавши, що оспорювані договори оренди було укладено на підставі рішення, незаконність якого встановлена судом, позовні вимоги про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок суд апеляційної інстанції також задоволив.

Верховний Суд у складі суддів Касаційного господарського суду, залишивши в силі рішення суду апеляційної інстанції, у своїй постанові від 22.09.2021 зазначив наступне.

Згідно із частиною першою статті 37-1 Земельного кодексу України земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.

Відповідно до частини четвертої статті 37-1 Земельного кодексу України особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, - на одержання їх у суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи. Право оренди землі набувається в порядку, встановленому Законом України «Про оренду землі». Особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75 відсотків усіх земель масиву.

Згідно з абзацом 8 частини першої статті 1 Закону України «Про землеустрій» масив земель сільськогосподарського призначення - це сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об`єктами, об`єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об`єктами тощо).

Проаналізувавши інформацію з Публічної кадастрової карти України, та співставивши площі земельних ділянок, які перебувають в користуванні ФГ «Здвиж», до загальної площі земельного масиву, апеляційний суд дійшов висновку, що в користуванні ФГ «Здвиж» перебуває 68,19 % масиву земель сільськогосподарського призначення. Згідно з частиною другою статті 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою-третьою статті 134 цього Кодексу. Відповідно до частини другої статті 135 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Верховний Суд зазначив, що Північно-західний апеляційний господарський суд дійшов вірного висновку, що у цьому випадку земельні торги не проводились та право оренди на земельні ділянки було надано ФГ «Здвиж» всупереч законодавчим вимогам. Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на частину першу статті 116, статті 124, 134, 135 Земельного кодексу України, частину першу статті 203, частину першу статті 215 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, відповідачі у відзивах на позовну заяву, зокрема, зазначили, що спірні земельні ділянки знаходяться у масиві земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у користуванні ФГ «Здвиж», тому при винесенні оскаржуваного рішення та при укладенні договорів оренди відповідачі керувалися вимогами статті 37-1 Земельного кодексу України, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про землеустрій»,  та регулюють особливості використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, а також полезахисними лісовими смугами, які обмежують такий масив та не передбачають у такому випадку проведення конкурсу чи аукціону.

До відзиву на позовну заяву Коростишівської міськрадою, зокрема, додані заява фізичної особи-підприємця Шкаврона В. А. (у подальшому заміненого на підставі відповідної заяви на ФГ «Здвиж») про надання згоди на поділ земельної ділянки, рішення Коростишівської міськради від 03.09.2019 № 805 «Про надання згоди на поділ земельної ділянки», в яких відсутні посилання на перебування спірних земельних ділянок у масиві земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у користуванні ФГ «Здвиж», та особу, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення.

Не містить таких посилань також і рішення Коростишівської міськради від 06.02.2020 № 1002 та договори оренди земельної ділянки від 16.06.2020 № 362 та № 363, які є предметом розгляду у даній справі. Звідси суди попередніх інстанцій дійшли помилкових висновків, що спірні земельні ділянки надавалися Коростишівською міськрадою ФГ «Здвиж» як особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення.

З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції не знайшов підстав для викладення висновку щодо порядку та підстав надання у користування земельних ділянок у позаконкурентний спосіб на підставі статті 37-1 Земельного кодексу України у зв`язку з невстановленням судами попередніх інстанцій обставин справи, за яких могли б виникнути правовідносини, що регламентуються приписами вказаної норми права.

Верховний Суд повважав правомірними висновки Північно-західного апеляційного господарського суду, що у даному випадку земельні торги не проводились та право оренди на обумовлені земельні ділянки було надано ФГ «Здвиж» всупереч вимогам законодавства, а відтак залишив постанову суду апеляційної інстанції без змін.

З повним текстом постанови Верховного Суду 22.09.2021 в справі № 906/1135/20  можна ознайомитися за посиланням .

Суддя, секретар ІІ Судової палати Алла Гудак