Практика апеляційного суду в справах щодо оренди землі

У квітні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "АГРОС-ВІСТА"  звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Ізяславської міської ради Шепетівського району Хмельницької області  про: визнання незаконним і скасування рішення Ізяславської міської ради Шепетівського району Хмельницької області, визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 у справі № 924/368/25 задоволено позов ТОВ СГП "АГРОС-ВІСТА".

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2025 скасовано рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 у справі № 924/368/25 та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову ТОВ СГП "АГРОС-ВІСТА".

Верховний Суд зазначає, що відповідно до приписів частин 1– 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

Отже, положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" надають орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 11.11.2025 у справі № 924/1174/24, від 02.04.2025 у справі № 925/604/24.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та в постановах Верховного Суду від 10.03.2026 у справі № 920/1124/24, від 03.02.2026 у справі № 916/4826/24, від 27.01.2026 у справі № 927/956/24, від 21.01.2026 у справі № 915/403/25, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Крім того, згідно з висновками Верховного Суду, викладеними в постановах від 27.01.2026 у справі № 927/956/24, від 02.09.2025 у справі №914/2220/24, від 12.03.2025 у справі № 921/576/23, якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження строку дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того, чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний строк розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, в тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

Водночас, як зазначалося, рішення 69 сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025 № 16 "Про розгляд звернення ТОВ СГП "АГРОС-ВІСТА" мотивоване, зокрема, наміром у подальшому реалізувати право оренди земельних ділянок на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів з метою збільшення надходжень від плати за землю до бюджету територіальної громади. В преамбулі цього рішення наведено обґрунтування невідповідності запропонованої орендарем істотної умови договору щодо розміру орендної плати вимогам Податкового кодексу України.

Тому, як виснував апеляційний господарський суд, Ізяславська міська рада, не погодившись із запропонованим орендарем для поновлення договорів оренди земельних ділянок на новий строк розміром орендної плати, керуючись правом власника на свій розсуд і в своїх інтересах розпоряджатися належним їй майном, відмовила в поновленні договорів оренди земельних ділянок і дотрималася вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Отже, апеляційний господарський суд, установивши, що Ізяславська міська рада в оспорюваному рішенні навела мотиви відмови в поновленні договорів оренди земельних ділянок на запропонованих орендарем умовах, зазначивши про намір надалі реалізувати право оренди земельних ділянок на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів з метою збільшення надходжень від плати за землю до бюджету територіальної громади, дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ СГП "АГРОС-ВІСТА" про визнання укладеними додаткових угод до додаткових договорів оренди землі від 26.04.2018 № 60/57-18-ДО, від 26.04.2018 № 61/57-18-ДО, від 26.04.2018 № 62/57-18-ДО.

Крім того, апеляційний господарський суд правильно зазначив, що Ізяславська міська рада, не погодившись із запропонованим орендарем для поновлення договорів оренди земельних ділянок на новий строк розміром орендної плати, керуючись правом власника на свій розсуд і в своїх інтересах розпоряджатися належним їй майном, відмовила в поновленні договорів оренди земельних ділянок і дотрималася вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Тому апеляційний господарський суд дійшов правильного висновку про те, що переважне право позивача на поновлення договорів оренди земельних ділянок, яке би могло підлягати судовому захисту, не порушене.

 При цьому висновки апеляційного господарського суду про те, що позовні вимоги ТОВ СГП "АГРОС-ВІСТА" про визнання незаконним і скасування рішення 69 сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025 № 16 "Про розгляд звернення ТОВ СГП "АГРОС-ВІСТА" є неналежним способом захисту позивача, відповідають висновкам Верховного Суду, які викладені в постановах від 08.10.2025 у справі № 917/2322/24, від 09.09.2025 у справі № 912/3809/16, від 21.01.2024 у справі № 906/1324/21, згідно з якими сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих позивачем умовах, не потребує вжиття додаткових способів захисту.

Висновки апеляційного господарського суду про те, що позивач, звертаючись до суду із позовом, повинен додати до позову або викласти в ньому чи в прохальній частині позовної заяви зміст додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок, узгоджуються з висновками Верховного Суду, які викладені в постановах від 10.03.2026 у справі № 904/3765/24, від 29.04.2025 у справі № 920/788/24, від 08.08.2024 у справі № 924/1086/23, відповідно до яких належним і ефективним способом захисту у спірних правовідносинах є позов про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки із викладенням її змісту. Проте, за встановленими апеляційним господарським судом обставинами в цій справі, позивач при зверненні до суду з позовом не додав до нього та не виклав у прохальній частині позовної заяви змісту додаткових угод до договорів оренди землі від 26.04.2018 №      60/57-18-ДО, від 26.04.2018 № 61/57-18-ДО, від 26.04.2018 № 62/57-18-ДО.

За результатами перегляду оскаржуваної постанови в касаційному порядку Верховний Суд дійшов висновку про правильність кваліфікації спірних правовідносин апеляційним господарським судом із правильним застосуванням норм матеріального права та процесуального права. Тому в цьому випадку відсутні правові підстави для скасування чи зміни постанови господарського суду апеляційної інстанції, що оскаржується.

З повним текстом постанови ВП ВС від 14.04.2026р. у справі  №924/368/25  можна ознайомитись за посиланням 

Секретар ІІ Судової палати

Північно-західного апеляційного господарського суду Тетяна ФІЛІПОВА