Нерозподілені земельні ділянки та невитребувані паї передаються в оренду без конкурсної процедури. Висновок ВПВС.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Стор-агро» звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області і Товариства з обмеженою відповідальністю «Портал-агро», у якому просило  визнати недійсними договори оренди землі та скасувати державну реєстрацію.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ «Стор-агро» є користувачем істотної частини масиву земель сільськогосподарського призначення, розміщених у межах Світильнянського старостинського округу у Броварському районі Київської області, який входить до складу Великодимерської селищної громади, у межах якого розташовані спірні невитребувані земельні частки (паї).

Рішенням Господарського суду Київської області від 25 серпня 2025 року у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Північний апеляційний господарський суд апеляційні скарги ТОВ «Стор-агро» на рішення Господарського суду Київської області від 25 серпня 2025 року та на додаткове рішення Господарського суду Київської області від 08 вересня 2025 року задовольнив. Рішення Господарського суду Київської області від 25 серпня 2025 року та додаткове рішення Господарського суду Київської області від 08 вересня 2025 року скасував та ухвалив нове рішення - про задоволення позову.

ВП ВС своєю постановою від 01.07.26р. касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Портал-агро» задовольнила. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 скасувала. Рішення Господарського суду Київської області від 25.08.2025 та додаткове рішення Господарського суду Київської області від 08.09.2025 залишила в силі.

Щодо правової природи нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних земельних часток (паїв) Велика Палата Верховного Суду зауважує, що правовий режим нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв) є різним. Так, нерозподілена земельна ділянка входить до складу земель, що підлягали паюванню, але в процесі розподілу не була закріплена за жодним власником. У свою чергу, невитребувана частка (пай) - це право особи на земельну частку, яке виникло в процесі паювання земель, але не було реалізоване шляхом виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) або щодо якого власник чи спадкоємець належно не оформив свої права.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що нерозподілені земельні ділянки, які на праві колективної власності належали колективним сільськогосподарським підприємствам чи кооперативам, та невитребувані частки (паї) фактично залишаються в режимі земель колективної власності, яка була різновидом права власності юридичної особи.

Такий правовий режим зберігається до моменту визначення їхнього приватного власника або до переходу у власність територіальної громади відповідно до закону.

Це підтверджує висновок про те, що у таких правовідносинах органи місцевого самоврядування діють не як власники земельних ділянок, а як їхні тимчасові розпорядники, а тому процедури, передбачені для розпорядження землями державної чи комунальної власності, не можна вважати обов`язковими у разі розпорядження цими об`єктами земельних прав, якщо це прямо не перебачено законом.

Щодо нормативного регулювання передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних земельних часток (паїв)

Частиною третьою статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»  (далі Закон № 899-IV) передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов`язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Передаючи цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вважав, що у разі, коли на користування однією й тією ж невитребуваною часткою (паєм) претендують дві або більше особи, то передача її в оренду підлягає здійсненню на конкурсних засадах у спосіб проведення земельних торгів.

Вирішуючи означену правову проблему, Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у статтях 124, 134 ЗК України законодавець передбачив обов`язкове проведення земельних торгів при передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, крім випадків, визначених частинами другою, третьою статті 134 ЗК України.

Обов`язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок / невитребуваних часток (паїв), які не є землями державної або комунальної власності, на рівні закону не передбачено.

Резюмуючи, Велика Палата Верховного Суду констатує, що під час дії воєнного стану земельне законодавство передбачає дві окремі процедури передачі згаданих об`єктів земельних прав в оренду: звичайну (стаття 13 Закону № 899-ІV) та спрощену (укладення договорів відповідно до підпункту 2 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України), які існують паралельно, кожна з яких має власну мету та завдання. Втім, жодна із наведених процедур не передбачає обов`язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв).

Велика Палата Верховного Суду враховує, що стаття 16 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV визначає порядок укладення договору оренди земельних ділянок залежно від їхньої форми власності. У частині другій зазначеної норми права та в статтях 124, 134, 135 ЗК України сформульоване особливе правило для земель державної або комунальної власності, за змістом якого визначення особи землекористувача відбувається із застосуванням механізму аукціону. Сфера застосування цього правила обмежена законом та не підлягає розширеному тлумаченню; воно підлягає поширенню на інші відносини лише у прямо передбачених законом випадках. Тож у цій ситуації використання згаданого правила у відносинах користування невитребуваними земельними частками (паями) на підставі аналогії закону суперечитиме засадам правозастосування.

З повним текстом постанови ВП ВС від 01.07.26р у справі  №911/1138/25 можна ознайомитись за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/138716594

Секретар ІІ Судової палати

Північно-західного апеляційного господарського суду Тетяна ФІЛІПОВА