Дотримання принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованій на ній споруди при поновленні договору оренди землі

Superficies solo cedit (лат. "збудоване на поверхні слідує за нею")

У разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 13.10.2021 у справі № 924/1057/20.

До суду звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю з позовом про скасування рішення Хмельницької міської ради від 28.08.2020 №  16, яким йому відмовлено у поновленні договору оренди та поновлення орендних правовідносин шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди землі. Позивач стверджував, що має переважне право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі статей 120, 124, 134 Земельного кодексу України, оскільки на орендованих ним земельних ділянках розміщене нерухоме майно, належне йому на праві власності. Також позивач просив скасувати пункти 8, 9 рішення ради від 25.09.2020 №  8, якими спірну земельну ділянку передано в постійне користування комунальному підприємству. Вважав, що оскаржуваними рішеннями порушено його права як добросовісного орендаря та власника нерухомого майна, без належного обґрунтування вилучення земельної ділянки під належним йому нерухомим майном.

Північно-західний-апеляційний господарський суд, залишив без змін рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимоги у повному обсязі.

Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, вказав, що у разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема правового акта індивідуальної дії, виданого органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає закону), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, що звернулась за їх захистом.

Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги в частині скасування рішення ради від 28.08.2020 № 16 та визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди землі з посиланням на статтю 120 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України, частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" , вказали, що рішення ради прийнято без урахування інтересів власника майна, яке розміщено на спірній земельній ділянці, тому Позивач має право на продовження оренди земельної ділянки. При цьому, не врахували, що за умовами Договору оренди землі, який просить поновити Позивач на той же строк і на тих же умовах, земельна ділянка надавалась йому в оренду під речовий ринок та складські приміщення, у зв`язку з чим висновки судів щодо незаконності рішення від 28.08.2020 №  16 та наявності підстав для поновлення договору з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є передчасними.

Верховний Суд врахував, що Законом України від 05.12.2019 №  340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон від 05.12.2019 №  340-IX) внесено зміни до Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №  161-XIV шляхом доповнення його статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" та викладення статті 33 у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" і до Земельного кодексу України шляхом доповнення його статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови".

Крім цього Законом від 05.12.2019 №  340-IX, який набув чинності з 16.07.2020, розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №  161-XIV доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству". А поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, наведені положення закону повинні враховуватись судами при вирішенні спорів про поновлення договорів оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, дев`ятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

У справі, що розглядається, скасовуючи рішення ради, яким відмовлено у поновленні договору оренди землі та визнаючи укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі, суди попередніх інстанцій не врахували правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №  903/1030/19, у якій уточнено порядок поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених положеннями статті 33 Закону України норм "Про оренду землі" та підтримано висновки щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №  313/350/16-ц і №  159/5756/18.

При цьому, судам слід врахувати, що Позивач як власник нерухомого майна, розміщеного на спірній земельній ділянці, в силу імперативних приписів статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, має право користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування цих об`єктів нерухомості, шляхом оформлення відповідних договірних відносин.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, проте такий висновок можна зробити із системного тлумачення норм статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства. Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку, на якій розміщені такі об`єкти нерухомого майна, після їх набуття у власність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №  263/6022/16-ц).

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина 1 статті 377 Цивільного кодексу України).

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (абзац перший частини 2 статті 120 Земельного кодексу України).

Верховний Суд зробив висновок, що з урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Верховний Суд зазначив, з урахуванням наведеного та тих обставин, що між сторонами існує спір лише щодо розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування належних Позивачу об`єктів нерухомого майна та щодо оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки, висновки судів попередніх інстанцій про те, що пункти 8, 9 рішення Хмельницької міської ради № 8 від 25.09.2020 порушують законні інтереси Позивача на реалізацію права користування земельною ділянкою, відповідають встановленим обставинам справи, нормам матеріального права та правовим позиціям Верховного Суду,  а відтак відсутні правові підстави для скасування судових рішень у цій частині.

З повним текстом постанови Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 924/1057/20 можна ознайомитися за посиланням.

Суддя, секретар ІІ Судової палати Алла Гудак