Питання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» та пролонгація договору відповідно до ст. 1261 Земельного кодексу України

Закон України від 05.12.2019 № 340-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон №161-XIV), яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ча.ч.1– 5 ст.33 цього Закону). Поновлення ж договору (ч.6 попередньої редакції ст.33 Закону України № 161-XIV) з 16.07.2020 регулюється статтею 126¹ ЗК України.

При цьому відповідно до абз.4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV правила, визначені ст. 126¹ ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст.126¹ ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч.1 ст.126¹ ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в ст.126¹ ЗК України, за загальним правилом заборонено.

Таким чином, механізм автоматичної пролонгації не допускається щодо земель державної та комунальної власності, за винятком тих, на яких розташовані належні користувачу на праві власності будівлі або споруди. Цим самим законодавець визначив, що стосовно таких земель може діяти лише переважне право орендаря на укладення нового договору оренди.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абз.4 Перехідних положень Закону України №161-XIV, ґрунтується саме на положеннях ст.126¹ ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч.1 ст.33 Закону України №161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), ґрунтується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Переважне право за своєю суттю є правом орендаря отримати в оренду земельну ділянку, яку він раніше орендував, за умови, якщо інші претенденти запропонують такі самі умови, і тоді в орендаря як в особи, яка вже орендувала земельну ділянку та належним чином виконувала умови попереднього договору, існуватиме перевага в укладенні договору оренди землі на новий строк перед іншими претендентами.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV, та поняття "поновлення договору оренди", яке містилося в Законі України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), є змістовно різними, оскільки з 16.07.2020 законодавець чітко розмежував два механізми, надані сторонам договору оренди для продовження орендних відносин: 1) переважне право орендаря на укладення нового договору оренди; 2) поновлення попереднього договору на той самий строк і на тих саме умовах.

Як наслідок, до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV. Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст.33 Закону України № 161-XIV, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції цілком обґрунтовано застосував до спірних правовідносин положення ст.33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), а не в редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 22.02.2016.

Відповідно до ч.ч.1– 5 ст.33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз ч.1 ст.33 Закону України №161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) дав підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Тобто очевидним є те, що мова тут не йде про поновлення чи пролонгацію попереднього договору, а йдеться саме про укладення нового договору на нових умовах.

Водночас імперативна норма ч.5 ст.33 Закону України №161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст.122 ЗК України.

Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві.

При цьому посилання орендаря в цій справі на умови попереднього договору оренди є безпідставними, оскільки, по-перше, в чинній редакції ст.33 Закону України №161-XIV відсутня ч.6, яка власне й визначала поновлення договору на тих самих умовах, тобто в порядку так званої "мовчазної згоди" орендодавця. По-друге, в чинній редакції цієї статті йдеться не про поновлення попереднього договору, а про укладення нового договору оренди та, як наслідок, необхідність погодження сторонами його істотних умов, а не запозичення умов попереднього договору, який в будь-якому випадку припиняється, але не поновлюється.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду, суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, перебираючи на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу.

За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що без рішення Міськради, тобто без її волевиявлення неможливе укладення нового договору оренди землі.

Адже, незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення органу місцевого самоврядування про відмову поновити договір оренди землі, наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним (скасування) не може бути підміна волевиявлення власника на укладення нового договору оренди землі на умовах орендаря, зокрема з такою зміненою істотною умовою, як строк дії договору (із 7 на 10 років).

Виходячи із системного аналізу положень ч.ч.1– 5 ст.33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), Верховний Суд виснував, що в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.

Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору. Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з визначеним орендодавцем переможцем земельних торгів.

Натомість в будь-якому разі навіть визнання судом незаконним рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди землі не може означати досягнення між орендарем та орендодавцем згоди щодо істотних умов такого договору.

 Отже, за встановлених судами у цій справі обставин щодо непогодження відповідача (орендодавця) на поновлення вказаного договору оренди землі на змінених позивачем (орендарем) умовах, суди дійшли правильного висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк на підставі ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка є спеціальною нормою права, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Аналогічний висновок викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.11.2023 у справі № 902/452/23 (між тими самими сторонами) зі спору, що виник з подібних орендних правовідносин, від якого (висновку) колегія суддів не вбачає жодних підстав відступати.

Верховним Судом зазначено, що ст.33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру орендаря поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав і за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст.3 ЦК України та ст.33 Закону України №161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) орган державної влади чи місцевого самоврядування (власник) зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Такі правові висновки викладено в п.п.6.31, 6.35– 6.38 постанови судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

З повним текстом постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 можна ознайомитися за посиланням.

Суддя, секретар ІІ Судової палати Алла Гудак.