Оренда землі. Пролонгація договору

Оскільки процедура реалізації переважного права орендаря на пролонгацію договору оренди землі була порушена орендодавцем, таке право підлягає захисту в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таку позицію виклав у постанові  від 05.02.2019 року Північно-західний апеляційний господарський суд у справі № 903/722/18, яку в подальшому підтримав Верховний Суд (постанова від 10.04.2019).

У червні 2008 року Ковельська міська рада та мале приватне підприємство уклали договір оренди земельної ділянки для розміщення тимчасового павільйону побутового обслуговування населення терміном на 10 років. При цьому сторони узгодили, що після закінчення строку орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

У лютому 2018 року орендар звернувся до орендодавця з заявою про поновлення договору оренди землі і 23.03.2018 року на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" та умов договору оренди землі направив до Ковельської міської ради лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, додавши проект додаткової угоди.

26.04.2018 Ковельська міська рада прийняла рішення про відмову у поновленні договору оренди землі з підстав колективних звернень мешканців про проведення демонтажу споруд, які знаходяться у дворі житлових будинків на спірній земельній ділянці.

Вбачаючи порушення свого переважного права підприємство звернулося до господарського суду з позовом, в якому просило визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, додаткову угоду – укладеною, а також скасувати рішення Ковельської міської ради про відмову у поновленні цього договору.

Господарський суд Волинської області відмовив у задоволення позову. Рішення мотивоване неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків, а саме, розміщення тимчасової споруди на орендованій земельній ділянці на власний розсуд без дотримання паспорту прив’язки, що унеможливило реалізацію його переважного права на поновлення договору оренди.

Північно-західний апеляційний господарський суд не погодився з висновком місцевого господарського суду та вказане рішення скасував, прийняв нове, яким позов задоволив з тих підстав, що орендарем була дотримана процедура поновлення договору оренди землі, встановлена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", проте орендодавець свого обов'язку з розгляду у місячний термін, надісланого орендарем листа – повідомлення  про поновлення договору оренди землі, не виконав. З огляду на те, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем свого переважного права – таке право підлягало захисту в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".    

Верховний Суд підтримав позицію апеляційного господарського суду, при цьому зазначив, що для застосування положень частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

У даному випадку орендар більш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" та умов договору направив до орендодавця лист – повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, належним чином виконавши свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити.

Натомість, Ковельська міська рада прийняла рішення про відмову у поновленні договору оренди землі з порушенням місячного терміну.

За встановлених апеляційним судом обставин, належне виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасне звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору, у зв'язку з чим поведінка відповідача є недобросовісною.

Стосовно обставин колективних звернень мешканців про демонтаж тимчасових споруд, встановлення тимчасової споруди на власний розсуд, без дотримання паспорта прив’язки та встановлення вказаної тимчасової споруди площею більшою, ніж унормовано частиною 2 статті 28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Верховний Суд зазначає, що ці обставини не можуть бути підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки  будь-яких порушень земельного законодавства, в тому числі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, скаржником допущено не було. В свою чергу, судами встановлено, що підприємство в повній мірі виконувало взяті на себе договірні зобов’язання, визначені договором оренди землі, зокрема, в частині сплати орендної плати.

Верховний Суд вказав, що суд апеляційної інстанції вірно зазначив, що Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", "Про благоустрій населених пунктів", Порядок розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, "Правила благоустрою, забезпечення чистоти і порядку, дотримання тиші в громадських місцях на території міста Ковеля", наділяють міські ради та їх виконавчі комітети широким спектром контрольних функцій, у тому числі й у разі виявлення порушень в розміщенні тимчасових споруд – анулювання дії паспорту прив’язки тимчасової споруди, примусовий демонтаж такої споруди.

Також Верховний Суд звернув увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

З повним текстом постанови Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 903/722/18 можна ознайомитися за посиланням http://reestr.court.gov.ua/Review/81207401. 

Суддя, секретар ІІ Судової палати Алла Гудак